（一）冷水空調(diào)機(jī)組
?。?）巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的空調(diào)機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用空調(diào)機(jī)組；啟用備用空調(diào)機(jī)組時(shí)，注意開啟或關(guān)閉相應(yīng)系統(tǒng)切換閥門。
?。?）發(fā)現(xiàn)故障的巡查或維修操作人員將情況報(bào)告工程維修主管，能及時(shí)處理的及時(shí)處理，處理不了的第一時(shí)間報(bào)告公司有關(guān)技術(shù)部門，同時(shí)告知甲方業(yè)主單位并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。
?。?）公司有關(guān)技術(shù)部門接到電話通知后，1小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)組織相關(guān)人員及時(shí)搶修；設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)維修，并在事后組織現(xiàn)場(chǎng)分析會(huì)作出維修報(bào)告，由維修操作人員和工程維修主管確認(rèn)存檔，并報(bào)公司備案。
（二）循環(huán)水泵（冷溫水泵、冷卻水泵）
?。?）巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。
?。?）發(fā)現(xiàn)故障的維修操作人員檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日記上。
（3）水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告工程維修主管，由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。
（三）冷卻水塔
1、冷卻水塔風(fēng)機(jī)故障
?。?）巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷卻水塔風(fēng)機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開備用冷卻塔和風(fēng)機(jī)。
（2）發(fā)現(xiàn)故障的維修操作巡查人員，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日記上。
?。?）需要停機(jī)搶修屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告工程維修主管，由其組織搶修。并在事后作維修報(bào)告。
2、冷卻水塔底盤漏水
?。?）維修操作巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔底盤漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。
?。?）立刻將情況報(bào)告工程維修主管，由其組織搶修冷卻水塔，并在事后作維修報(bào)告。
3、冷卻水塔溢、漏水
?。?）巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決的即時(shí)修復(fù)。
?。?）浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。
?。?）將情況報(bào)告工程維修主管，由其組織人員維修，并在事后作出維修報(bào)告。
（四）管網(wǎng)系統(tǒng)（冷卻水、冷溫水）
1、主管道跑、漏水
?。?）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道跑水、漏水應(yīng)迅速關(guān)閉空調(diào)機(jī)組和冷溫水、冷卻水水泵。并迅速關(guān)閉跑水位置的前端閥門；
（2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。
?。?）用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂噴。
?。?）將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道集水器和分水器的底部排水閥打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。
（5）報(bào)告工程維修主管，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。
2、冷溫水平管網(wǎng)跑、漏水
?。?）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層空調(diào)管道井旁的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。
?。?）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。
?。?）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。
?。?）報(bào)告工程維修主管，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。
3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié)破裂
（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按“急停”掣停止空調(diào)機(jī)組運(yùn)行，并按“急停”掣停止循環(huán)水泵。注意排放運(yùn)行機(jī)組內(nèi)排水閥放水以防凍管等事故發(fā)生！
（2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟空調(diào)機(jī)組和備用循環(huán)泵。
?。?）報(bào)告工程維修主管，由其組織人員維修，并在事后作出維修報(bào)告。
4、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的管道跑、漏水
?。?）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止循環(huán)水泵并將電房?jī)?nèi)的空調(diào)機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。
?。?）制作鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂噴。
?。?）用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。
?。?）開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。
（5）注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。
?。?）報(bào)告工程維修主管，由其組織搶修。
（五）通知受影響用戶
事件發(fā)生后，工程維修主管評(píng)估4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的，由物業(yè)公司服務(wù)中心客戶信息臺(tái)通過緊急廣播或公告知會(huì)受影響用戶，超過4小時(shí)才能修復(fù)的由甲方物業(yè)管理部書面通知受影響用戶。
中央空調(diào)系統(tǒng)故障如何處理，維修實(shí)操知識(shí)
中央空調(diào)維修系統(tǒng)實(shí)操
①. 其實(shí)中央空調(diào)的系統(tǒng)是可以作為保養(yǎng)項(xiàng)目操作的，如壓縮機(jī)的冷凍油更換，用了數(shù)后制冷劑的更換，系統(tǒng)的清理，過濾器的更換等。
②. 冷凍油按經(jīng)驗(yàn)可2年更換一次，新的冷凍油潤(rùn)滑能力更強(qiáng)，流動(dòng)性較好。
③. 制冷劑在更換冷凍油時(shí)，除了作為沖洗系統(tǒng)的原料，待系統(tǒng)干凈后，也可以同時(shí)更換制冷劑。
④. 過濾濾作為過濾雜質(zhì)，吸除水分的工具，在更換冷凍油、制冷劑的同時(shí)，最好把過濾器也一同更換。
⑤. 如果系統(tǒng)特別臟，甚至更換的冷凍油都是黑色的，那么一定要用高壓氮?dú)夥磸?fù)吹沖，并用制冷劑二次清洗，反復(fù)結(jié)合使用，直至系統(tǒng)清潔干凈方可。
⑥. 中央空調(diào)的系統(tǒng)清洗度越高，相對(duì)也越節(jié)能、省電，壓縮機(jī)的電流甚至都會(huì)下降，負(fù)載跟著也會(huì)適當(dāng)減小，系統(tǒng)的清潔十分重要。
中央空調(diào)系統(tǒng)原理
中央空調(diào)的系統(tǒng)就像人體的血管一樣，不僅在暢通無阻，且要清潔干凈，由于長(zhǎng)期的運(yùn)行，壓縮機(jī)是通過高壓排氣，經(jīng)過冷凝器交換散熱，冷凝后的制冷劑經(jīng)過節(jié)流裝置節(jié)流后，瞬間氣化，變成低溫低壓，這個(gè)過程不斷被循環(huán)，空調(diào)的制冷原理就是這樣的。
由于壓縮機(jī)排出的高壓約16KG左右，經(jīng)過時(shí)間的吸排，產(chǎn)生了壓力及壓差，運(yùn)行的同時(shí)也產(chǎn)生了相應(yīng)的磨擦，這種磨擦就是一種力的運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，長(zhǎng)時(shí)間的磨擦自然就會(huì)產(chǎn)生定的積污、油膩油污物，銅屑、銅屑，再加上系統(tǒng)的部分殘留等，就會(huì)形成了一定的積污物，這種物質(zhì)附粘在系統(tǒng)管道的兩邊的管壁上，使制冷系統(tǒng)的面積漸漸變小。
因此，很多中央空調(diào)在用了數(shù)年之后，感覺制冷的效果不如以前，當(dāng)然除了系統(tǒng)的積污，其他還有很多因素也會(huì)因?yàn)槟晗薜臅r(shí)長(zhǎng)慢慢不如以前，但人們習(xí)慣把他叫作壽命，也許這就是壽命的緣故吧，但是有些是可以改善的，有些是真正的壽命時(shí)限問題。
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